Immobilien als Geldanlage – Vermietung vs. REITs

Immobilien als Kapitalanlage:
Zwei grundsätzlich unterschiedliche Wege

Immobilien gelten seit jeher als beliebte Form der Geldanlage und sind daher für viele Anleger ein wichtiger Bestandteil des langfristigen Vermögensaufbaus. Sie können laufende Erträge aus Mieteinnahmen generieren und gleichzeitig von einer langfristigen Wertsteigerung profitieren. Doch wer in Immobilien investieren möchte, muss nicht zwangsläufig selbst eine Wohnung oder ein Haus kaufen und vermieten.

Grundsätzlich stehen zwei unterschiedliche Wege zur Verfügung:die direkte Investition in eine vermietete Immobilie oder die indirekte Beteiligung über börsennotierte Immobilienunternehmen wie REITs. Während beim direkten Investment eine konkrete Immobilie erworben wird, investiert man bei REITs in Unternehmen, die Immobilien besitzen und bewirtschaften.

Beide Ansätze ermöglichen damit eine Beteiligung am Immobilienmarkt, unterscheiden sich jedoch deutlich bei Kapitalbedarf, Finanzierung, laufendem Aufwand, Risiko und Liquidität. Die Frage ist deshalb weniger, ob Immobilien grundsätzlich eine interessante Geldanlage sein können, sondern vielmehr, welcher Weg besser zum eigenen Vermögensaufbau passt.

Vermietete Immobilie: Sachwert mit Fremdkapitalhebel

Der große Unterschied zu vielen anderen Kapitalanlagen liegt bei einer vermieteten Immobilie in der Möglichkeit,Fremdkapital einzusetzen. Ein Anleger muss den Kaufpreis nicht vollständig aus seinem eigenen Vermögen finanzieren.

Beispielsweise kann eine Immobilie für 500.000 € gekauft werden, obwohl der Anleger nur 150.000 € Eigenkapital einsetzt. Der verbleibende Betrag wird über ein Darlehen finanziert. Steigt der Wert der Immobilie, kommt diese Wertsteigerung dem gesamten Objekt zugute, während der Anleger zunächst nur einen Teil des Kaufpreises mit eigenem Kapital finanziert hat. Dadurch kann sich die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital entsprechend erhöhen.

Dieser Hebel funktioniert allerdings in beide Richtungen. Sinkt der Wert der Immobilie, können sich die Verluste auf das eingesetzte Eigenkapital entsprechend verstärken.

Neben einer möglichen Wertsteigerung erzielt eine vermietete Immobilie laufende Einnahmen aus der Vermietung. Diesen Einnahmen stehen allerdings verschiedene Kosten gegenüber: Kreditzinsen, Instandhaltung, Verwaltung, Versicherungen, mögliche Leerstände sowie die einmaligen Kaufnebenkosten.

Die tatsächliche Rendite einer vermieteten Immobilie lässt sich deshalb nicht allein anhand der Mietrendite oder der Wertentwicklung beurteilen. Entscheidend ist, was nach allen Kosten und unter Berücksichtigung des eingesetzten Eigenkapitals tatsächlich als Vermögenszuwachs verbleibt.

REITs: Immobilieninvestments über die Börse

REITs bieten einen anderen Zugang zu Immobilien. EinReal Estate Investment Trust ist ein Unternehmen, das Immobilien besitzt und bewirtschaftet oder damit verbundene Einnahmen erzielt. REITs unterliegen besonderen gesetzlichen und steuerlichen Regelungen. Unter bestimmten Voraussetzungen können sie auf Unternehmensebene von bestimmten Ertragsteuern weitgehend entlastet sein. Im Gegenzug müssen REITs einen großen Teil ihrer Erträge an ihre Anteilseigner ausschütten.

Für den Anleger besteht der entscheidende Vorteil darin, dass bereits mit vergleichsweise kleinen Beträgen investiert werden kann. Statt eine einzelne Wohnung zu kaufen, kann beispielsweise ein Anteil an einem Unternehmen erworben werden, das zahlreiche Immobilien besitzt.

Dadurch lässt sich das Investment deutlich einfacher diversifizieren. Ein REIT kann beispielsweise Immobilien in unterschiedlichen Städten, Ländern oder Immobiliensegmenten besitzen. Dazu können Wohnimmobilien, Bürogebäude, Einkaufszentren, Hotels oder Logistikimmobilien gehören.

Gleichzeitig sind REITs börsennotierte Wertpapiere. Ihr Kurs wird deshalb täglich am Kapitalmarkt bestimmt. Der Wert des Investments kann teilweise deutlich schwanken, auch wenn sich die zugrunde liegenden Immobilien kurzfristig kaum verändern.

Damit verbindet ein REIT Eigenschaften eines Immobilieninvestments mit den Eigenschaften einer Aktienanlage.

Der entscheidende Unterschied: Fremdkapital

Der Einsatz von Fremdkapital ist einer der wichtigsten Unterschiede zwischen einer direkt gekauften Immobilie und einem Investment in REITs.

Beim Erwerb einer Immobilie kann der Anleger einen erheblichen Teil des Kaufpreises über ein Darlehen finanzieren. Dadurch kontrolliert er mit vergleichsweise wenig Eigenkapital einen deutlich größeren Vermögenswert.

Entscheidend ist dabei, dass Fremdkapital die Rendite nicht automatisch erhöht. Der Hebel wirkt nur dann positiv auf die Eigenkapitalrendite, wenn die Rendite des Immobilienvermögens langfristig über den Finanzierungskosten liegt. Liegt sie darunter, verstärkt der Fremdkapitalhebel entsprechend die negative Wirkung.

Bei einem direkten Investment in REITs steht dieser persönliche Fremdkapitalhebel nicht in gleicher Weise zur Verfügung. Der Anleger investiert grundsätzlich sein eigenes Kapital.

Allerdings bedeutet das nicht, dass REITs vollständig ohne Fremdkapital arbeiten. Die Immobilienunternehmen selbst können ihre Immobilien ebenfalls über Kredite finanzieren. Der Anleger profitiert dadurch indirekt von der Finanzierung auf Unternehmensebene.

Der Unterschied liegt somit vor allem darin,wer den Fremdkapitalhebel einsetzt: Beim direkten Immobilienkauf ist es der Anleger selbst, beim REIT ist es das Unternehmen.

Diversifikation und Risiko

Eine einzelne vermietete Wohnung stellt eine vergleichsweise konzentrierte Anlage dar. Der Anleger ist stark von einem bestimmten Standort, einem Gebäude und häufig von nur einem oder wenigen Mietern abhängig. Entwicklungen am lokalen Immobilienmarkt können deshalb einen erheblichen Einfluss auf das Ergebnis haben. Gleichzeitig werden Immobilienwerte nicht fortlaufend an einer Börse gehandelt. Dadurch wirken Wertentwicklungen häufig stabiler, als sie bei einer täglichen Marktpreisbewertung tatsächlich ausfallen würden.

Gleichzeitig kann der Anleger mit zunehmendem Immobilienbestand stärker diversifizieren. Dafür steigt allerdings auch der notwendige Kapital- und Verwaltungsaufwand. Mehrere Objekte an unterschiedlichen Standorten können das Risiko einzelner Leerstände oder lokaler Preisentwicklungen reduzieren, erhöhen aber gleichzeitig den Aufwand für Finanzierung, Verwaltung und Instandhaltung.

Bei REITs lässt sich eine breitere Streuung bereits mit deutlich weniger Kapital erreichen. Ein einzelner REIT kann zahlreiche Immobilien in unterschiedlichen Regionen und Immobiliensegmenten besitzen. Noch breiter lässt sich das Risiko beispielsweise über einen REIT-ETF verteilen, der in viele Immobilienunternehmen investiert.

Diese Diversifikation beseitigt allerdings nicht die Kursschwankungen, die durch die Börsennotierung entstehen. Zinsänderungen, wirtschaftliche Entwicklungen und Veränderungen am Kapitalmarkt können die Bewertung von REITs erheblich beeinflussen. Während der Wert einer vermieteten Immobilie auf den ersten Blick häufig relativ stabil erscheint, wird der Wert eines REITs täglich am Markt sichtbar.

„Risiken verschwinden nicht – sie sind nur unterschiedlich stark wahrnehmbar.“

Rendite im Vergleich: Vermietete Immobilie vs. Immobilienaktien

Wie attraktiv beide Anlageformen langfristig sind, lässt sich am besten anhand ihrer tatsächlichen Ertragsquellen betrachten. Bei einer vermieteten Wohnimmobilie setzt sich die Rendite ausMieteinnahmen und Wertsteigerung zusammen. Gleichzeitig entstehen Kosten für Instandhaltung, Verwaltung, mögliche Leerstände und die Finanzierung.

Um die Größenordnung der möglichen Rendite zu veranschaulichen, betrachten wir im Folgenden eine vereinfachte Modellrechnung für eine vermietete Wohnimmobilie. Die dabei verwendeten Werte orientieren sich an historischen Daten bzw. an möglichst realistisch gewählten, aber teilweise vereinfachten Modellannahmen. Sie stellen bewusst keine Prognose für eine konkrete Immobilie dar, sondern dienen dazu, die einzelnen Einflussfaktoren auf die zu erwartende Gesamtrendite sichtbar zu machen.

Für unsere Modellrechnung unterstellen wir eine langfristige nominale Wertsteigerung deutscher Wohnimmobilien von rund2,7 % pro Jahr, welche auf entsprechende historische Wertentwicklungen basiert. Hinzu kommen die Mieteinnahmen. Bei einer typischen Bruttomietrendite von etwa 3–4 %verbleibt nach laufenden Kosten jedoch nur ein Teil als tatsächlicher Ertrag. Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar und gegebenenfalls Makler reduzieren die Rendite zusätzlich.

Für die Instandhaltung unterstellen wir vereinfachend, dass das Gebäude 50 % des gesamten Immobilienwertes ausmacht. Bei einer angenommenen Instandhaltung von 1 % des Gebäudewertes entspricht dies einer jährlichen Belastung von rund 0,5 % des gesamten Immobilienwertes.

Die Immobilie erwirtschaftet in unserem Modell vor Finanzierung eine Rendite von 5,20 % auf den gesamten Immobilienwert. Durch die Finanzierung mit 70 % Fremdkapital verändert sich diese Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital. Dazu müssen aber auch die Kreditzinsen mit berücksichtigt werden. Unter diesen Annahmen ergibt sich eine Eigenkapitalrendite von rund 8,0 % pro Jahr. Die einmaligen Kaufnebenkosten werden in dieser vereinfachten Modellrechnung nicht berücksichtigt.

Einen langfristigen Vergleich dazu ermöglichen historische Daten zu globalen Immobilienaktien, zu denen auch börsennotierte REITs zählen. Eine Studie von Doeswijk, Lam und Swinkels untersucht die Entwicklung des globalen Immobilienaktienmarktes über einen Zeitraum von 1960 bis 2017. Die ausgewiesene Gesamtrendite berücksichtigt sowohl die Wertentwicklung als auch die laufend ausgeschütteten Dividenden. Über den gesamten Zeitraum erzielte die globale Anlageklasse Immobilienaktien demnach eine durchschnittliche jährliche Rendite von 10,20 % pro Jahr (5,94 % p.a. Kursgewinn und 4,26 % p.a. Dividendenertrag).

Berücksichtigt man zusätzlich die unterschiedliche steuerliche Behandlung, fällt die Rendite der Immobilienaktien etwas geringer aus. Von den durchschnittlichen 5,94 % Kapitalgewinn werden in unserem Modell keine laufenden Steuern abgezogen, da die Kursgewinne nicht realisiert werden. Die durchschnittlichen 4,26 % Dividendenerträge werden dagegen mit der Kapitalertragsteuer einschließlich Solidaritätszuschlag belastet. Daraus ergibt sich in unserem vereinfachten Nachsteuer-Modell eine Rendite von rund 9,1 % p.a..

Für die vermietete Immobilie berücksichtigen wir in unserem Modell keine laufende Steuerbelastung. Die berechnete Eigenkapitalrendite bleibt damit bei rund 8,0 % p.a. Die Vereinfachung soll vor allem einen vergleichbaren Blick auf die beiden Anlageformen ermöglichen. In der Praxis können Abschreibungen, Kreditzinsen und weitere abzugsfähige Kosten die steuerliche Belastung auf Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erheblich reduzieren. Die tatsächliche Steuerbelastung hängt jedoch von der konkreten Immobilie, der Finanzierung und der persönlichen Steuersituation ab.

Die dargestellten Werte sind ausdrücklich als vereinfachte Modellrechnung und nicht als allgemeingültige Renditeprognose zu verstehen. Sie zeigen vielmehr, dass sich die langfristig erzielbaren Renditen einer vermieteten Immobilie und globaler Immobilienaktien in einer ähnlichen Größenordnung bewegen können. Welche Anlageform tatsächlich die höhere Rendite erzielt, hängt von zahlreichen individuellen Faktoren wie Kaufpreis, Mietrendite, Finanzierung, Instandhaltung, Wertentwicklung, Steuern und dem gewählten Anlagezeitraum ab. Die Rechnung verdeutlicht damit vor allem, dass beide Wege grundsätzlich vergleichbare Renditechancen bieten können. Die Rendite allein entscheidet daher nicht darüber, welcher Weg für den eigenen langfristigen Vermögensaufbau sinnvoller ist.

Liquidität, Aufwand und Eignung für den langfristigen Vermögensaufbau

Gerade bei Liquidität und Aufwand unterscheiden sich beide Anlageformen erheblich.

Eine vermietete Immobilie ist eine langfristig gebundene Kapitalanlage. Ein Verkauf kann Monate dauern und verursacht erhebliche Zusatzkosten. Gleichzeitig muss sich der Eigentümer um Mieter, Reparaturen, Instandhaltung und gegebenenfalls die Verwaltung kümmern.

REITs können dagegen während der Börsenhandelszeiten an der Börse gekauft und verkauft werden. Der Anleger kann seine Position außerdem schrittweise aufbauen oder reduzieren. Der organisatorische Aufwand für die einzelne Immobilie und deren Vermietung entfällt.

Dafür unterliegt das Investment den sichtbaren Kursschwankungen des Kapitalmarktes. Eine Immobilie kann auf dem Papier über Jahre hinweg relativ stabil erscheinen, während ein REIT täglich einen neuen Marktpreis erhält.

Welche Variante besser zum eigenen langfristigen Vermögensaufbau passt, hängt deshalb von den persönlichen Rahmenbedingungen ab. Eine vermietete Immobilie bietet insbesondere die Möglichkeit, den Fremdkapitalhebel gezielt einzusetzen und gleichzeitig direkt von Mieteinnahmen und einer möglichen Wertsteigerung zu profitieren. Dafür sind Kapitalbedarf, Aufwand und Konzentrationsrisiko höher.

REITs ermöglichen dagegen einen liquiden, einfacheren und stärker diversifizierbaren Zugang zum Immobilienmarkt. Sie lassen sich zudem problemlos mit anderen Wertpapieren kombinieren und bereits mit kleinen Beträgen besparen.

Letztlich handelt es sich damit nicht um zwei identische Anlageformen, sondern um zwei unterschiedliche Wege, am Immobilienmarkt teilzunehmen: Beim direkten Investment besitzt der Anleger eine konkrete Immobilie. Beim REIT wird er Anteilseigner eines Unternehmens, das Immobilien besitzt und bewirtschaftet.

„Eine Immobilie muss nicht selbst besessen werden, um vom Immobilienmarkt zu profitieren. Entscheidend ist, welcher Weg langfristig für einen persönlich die beste Kombination aus Rendite, Diversifikation, Aufwand und Planbarkeit bietet. Für mich ist das ein breit gestreutes Investment in Immobilienaktien.“

Quellen

• Wohnimmobilienpreise:Bank for International Settlements (BIS) – Residential Property Prices. Verwendet für die langfristige Entwicklung der Wohnimmobilienpreise in Deutschland und als Grundlage für die angenommene langfristige Wertsteigerung von 2,7 % p.a.→ Quelle
• Wohnimmobilienpreise Deutschland:Statistisches Bundesamt (Destatis) – Immobilienpreisindex. Verwendet zur Einordnung der Entwicklung der Preise für Wohnimmobilien in Deutschland und zur Ergänzung der langfristigen Preisentwicklung.→ Quelle
• Mietrenditen Deutschland:Global Property Guide – Germany Rental Yields. Verwendet als Grundlage für die angenommene Bruttomietrendite von 3,5 % p.a. bei der Modellrechnung zur vermieteten Wohnimmobilie.→ Quelle
• Globale Immobilienaktien 1960–2017:Doeswijk, Lam & Swinkels – Historical Returns of the Market Portfolio. Verwendet für die langfristige historische Rendite globaler Immobilienaktien von 1960 bis 2017 sowie deren Aufteilung in Kursgewinne und Dividendenerträge.→ Quelle
• Kapitalertragsteuer:Einkommensteuergesetz (EStG), §§ 20 und 43a. Verwendet zur Berücksichtigung der steuerlichen Belastung der Dividendenerträge aus Immobilienaktien in unserem vereinfachten Nachsteuervergleich.→ Quelle
• Abschreibung und Werbungskosten:Einkommensteuergesetz (EStG), §§ 7 und 9. Verwendet zur Einordnung der steuerlichen Abschreibung des Gebäudes sowie des Abzugs von Kreditzinsen und weiteren abzugsfähigen Kosten bei der vermieteten Immobilie.→ Quelle
• Private Immobilienverkäufe:Einkommensteuergesetz (EStG), § 23. Verwendet zur Einordnung der steuerlichen Behandlung von Veräußerungsgewinnen bei privaten Immobilienverkäufen.→ Quelle